Pisos turísticos: el registro único y el reglamento europeo explicados

Si en el último año ha buscado «registro único de arrendamientos», habrá encontrado guías muy seguras de sí mismas que hoy están desfasadas. España montó un registro estatal para los alquileres turísticos y de temporada, lo tuvo un año en marcha, revocó decenas de miles de números y en mayo de 2026 vio cómo el Tribunal Supremo lo anulaba, el mismo mes en que empezaban a aplicarse las normas europeas sobre datos de alquileres de corta duración. Vamos por orden.

El registro único

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, hizo dos cosas. Creó un procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, gestionado por los registradores de la propiedad, que daba a cada piso o habitación alquilado para estancias cortas su propio número. Y creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por la que las plataformas envían al Estado datos de los anuncios que publican. Los propietarios podían pedir el número desde enero de 2025, y desde julio de 2025 pasó a ser obligatorio para anunciar un alquiler turístico o de temporada en una plataforma.

El arranque fue lento. En sus primeros 90 días recibió 18.104 solicitudes, según el Gobierno: 8.787 concedidas, 7.393 en evaluación y 1.924 revocadas. Luego llegó el plazo de julio y los propietarios se lanzaron. A mediados de septiembre de 2025, como contó el diario Ara con las cifras del Ministerio de Vivienda, el registro había recibido 336.497 solicitudes, 264.998 de ellas (el 78,75 %) para uso turístico.

Los registradores revocaron 53.876 números, más o menos una solicitud de cada cinco. Una solicitud caía cuando llegaba con datos incompletos, o con datos que no cumplían las normas del alquiler turístico, y el propietario no lo corregía a tiempo. Andalucía encabezaba la lista con 16.740 revocaciones, seguida de Canarias con 8.698, Cataluña con 7.729 y la Comunitat Valenciana con 7.499. Por ciudades, Sevilla sumaba 2.289, Marbella 1.802 y Barcelona 1.564. El ministerio notificó a las plataformas, Airbnb entre ellas, que debían retirar esos anuncios allí donde aparecieran, porque el mismo piso suele estar anunciado en varias webs a la vez.

Las cifras dejaron ver además una rareza en Madrid. Allí el 83 % de los pisos que pidieron número se inscribió como alquiler de temporada, al revés que en el resto de España, y cerca de un tercio de las 3.513 solicitudes turísticas fue revocado. El alquiler de temporada, de unos meses, tiene reglas distintas del turístico, y el registro hizo visible ese cambio de etiqueta por primera vez.

La sentencia

La Generalitat Valenciana recurrió el decreto, y el 21 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo dio a conocer su sentencia 620/2026. Anuló todos los preceptos que creaban el registro único. El tribunal sostiene que el Estado carece de competencia para montar un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos de viviendas turísticas que ya existen, y que el reglamento europeo pide que los sistemas de registro cumplan sus requisitos sin exigir que sean estatales. Mantuvo todo lo demás: la ventanilla única digital, la obligación de las plataformas de enviar datos y su uso con fines estadísticos.

Así que hoy el Estado recibe los datos y las comunidades autónomas llevan los registros. Para un propietario, lo que cuenta es la inscripción turística autonómica y la licencia que exija su ayuntamiento, además de lo que le pida la plataforma.

El reglamento europeo

El Reglamento (UE) 2024/1028, sobre recogida e intercambio de datos de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, entró en vigor el 18 de mayo de 2024 y se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Su lógica es sencilla. Donde un Estado quiera que las plataformas le den datos de una zona, debe tener allí un procedimiento de registro, y cada vivienda recibe un número de registro, un identificador único que figura en un registro público. La autoridad puede comprobar en cualquier momento lo que declara el anfitrión y, si este no lo corrige, suspender el número y ordenar a las plataformas que retiren el anuncio. Las plataformas envían los datos de actividad por un único punto digital en cada país, y cada país publica la lista de zonas donde se aplica el registro.

La ventanilla española se diseñó como ese punto de entrada, y por eso el reparto que hace el Supremo deja en pie casi toda la maquinaria europea: los datos llegan a Madrid y los números salen de las comunidades autónomas.

En diciembre de 2025 el Plan Europeo de Vivienda Asequible de la Comisión fue más allá. Su documento de preguntas y respuestas dice que los alquileres de corta duración crecieron casi un 93 % entre 2018 y 2024 y que pueden llegar al 20 % del parque de viviendas en los destinos más populares. También enumera sus ventajas, desde ingresos extra para los anfitriones hasta un incentivo para reformar, y prometía una ley que diera a las ciudades un marco claro y basado en datos para tomar medidas específicas y proporcionadas, sobre todo en zonas tensionadas. Nuestro explicador del plan sigue el hilo hasta la propuesta legislativa que vino después.

Vecinos y ciudades

Hay dos normas más que importan a quien vive al lado de un piso turístico. Desde el 3 de abril de 2025, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, un piso turístico nuevo en un edificio necesita la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas, sin necesidad de cambiar los estatutos de la comunidad.

Y las ciudades pueden ir mucho más lejos. En junio de 2024 Barcelona anunció que aplicaría a fondo el Decreto ley catalán 3/2023: ninguna licencia nueva de piso turístico y ninguna renovación de las cerca de 10.000 que existen, para que vuelvan al mercado de vivienda en noviembre de 2028.

Dónde nos situamos

El instinto de la izquierda aquí es acertado: la vivienda es para vivir, y donde escasea una ciudad tiene todo el derecho a proteger a los vecinos y la vida del barrio, incluso poniendo topes a los pisos turísticos. El instinto liberal también lo es: el propietario que cumple las normas merece un trámite barato y previsible y la seguridad de que la licencia que obtiene hoy valdrá mañana, y unos buenos datos hacen más que una prohibición general.

El último año enseña que los datos son la herramienta que necesitan los dos. Un registro único y visible de cada anuncio, en manos de la administración a la que la Constitución se lo asigne, permite a una ciudad demostrar dónde los pisos turísticos están expulsando a los vecinos y fijar límites para esa zona, y permite a todos ver dónde no ocurre. Los límites deben ser locales, publicarse con las cifras que los justifican y revisarse cada pocos años, aflojándolos donde baja la presión y apretándolos donde sube. España ya tiene la ventanilla y los registros autonómicos; unirlos en un mapa que los ayuntamientos puedan usar es el siguiente trabajo. El mismo enfoque de evidencia primero recorre nuestros artículos sobre el control de alquileres en Europa y sobre cómo acabar con la guerra entre inquilinos y propietarios.