Inquilinos y propietarios: un plan de centro radical para acabar con la guerra con un seguro de impago

La política española habla del alquiler como de una guerra. A los inquilinos se les dice que los caseros son especuladores, a los caseros que los inquilinos no pagarán y no habrá forma de sacarlos, y cada ley nueva se vende como una victoria de un bando. Miriam González lo recogió en la presentación de Democracia 21 (es el sexto problema de nuestro resumen de las propuestas del partido). Según el relato de Demócrata sobre su entrevista en El País, rechaza presentar a propietarios e inquilinos como colectivos enfrentados, porque buena parte de ambos pertenece a las mismas familias y clases sociales. Es un buen punto de partida. Así se convierte en política.

Quiénes son los dos bandos

El casero en España es sobre todo una persona. Un informe del Ministerio de Derechos Sociales y el CSIC, hecho con datos fiscales del panel de hogares de 2023 y recogido por El Salto, encuentra que solo el 39 % de las viviendas alquiladas pertenece a caseros con una sola propiedad. De las viviendas que alquilan particulares, el 52,8 % es de personas con dos o más pisos en el mercado. El alquiler español está, por tanto, en buena medida en manos de hogares, muchos de ellos con unos pocos pisos, y las empresas y el sector público tienen una parte menor. El inquilino es a menudo su hijo, su sobrina, su empleado.

Lo que más temen los dos lados es el mismo hecho visto desde extremos opuestos: un alquiler que se rompe por dinero. El Consejo General del Poder Judicial contabiliza 18.317 lanzamientos derivados de alquileres en 2025, unos siete de cada diez de todos los practicados y un 10,9 % menos que el año anterior. Para el inquilino eso es perder su casa. Para el propietario suele significar meses sin cobrar, costas y una larga espera. El miedo a esa espera moldea todo el mercado: decide a quién se le ofrece un piso y en qué condiciones.

Lo que Francia ya hace

Francia quita el riesgo de la mesa. La Visale es una garantía de alquiler que gestiona Action Logement. Es gratuita para el propietario. Cubre impagos de renta y gastos, y los daños que cause el inquilino, durante los tres primeros años del contrato, con hasta 36 meses de renta impagada en el sector privado. No se puede sumar a un avalista personal, así que el joven sin padres con dinero compite en igualdad. Action Logement dice que la Visale alcanzó dos millones de garantías en sus diez primeros años, con más de 264.000 propietarios particulares que la han usado.

España ha empezado por el mismo camino. El Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, crea una línea de ayudas por cuenta del Estado para cubrir impagos en viviendas alquiladas a jóvenes y colectivos vulnerables. Cubre la renta, los daños y los suministros impagados; las comunidades autónomas la gestionan como aval, seguro o subvención, y el aval público debe ser gratuito. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 le asigna 304 millones de euros. Después, el 6 de octubre de 2026, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026. Permite prorrogar algunos contratos hasta dos años más, limita al 2 % hasta finales de 2027 las actualizaciones de renta sin cifra pactada, suspende hasta 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa y da a la Administración dos meses para realojar a un inquilino vulnerable con un procedimiento por impago o pagar lo que debe. Con las Cortes disueltas para las elecciones del 29 de noviembre, su convalidación sigue pendiente.

El plan

La izquierda acierta en que los inquilinos merecen contratos largos y seguros, con subidas ligadas a un índice público, y en que ninguna familia vulnerable debe acabar en la calle sin un sitio adonde ir. La tradición liberal de mercado acierta en que un propietario que no cobra necesita certeza, y deprisa, y en que unas reglas que se reescriben cada año hacen que la gente deje de alquilar.

La idea que no encaja en ningún bando es convertir la guerra en un seguro compartido. Hacer universal la garantía de 2025: todo contrato cuya renta esté en el precio de referencia oficial de su zona o por debajo recibe una garantía pública y gratuita, sea quien sea el inquilino. A cambio, el propietario acepta lo que necesitan los inquilinos: una duración mínima mayor que la actual y actualizaciones anuales ligadas al índice de referencia que España usa desde enero de 2025. Cuando un inquilino deja de pagar, la garantía paga al propietario en semanas. El Estado se queda con la deuda y el caso se divide en dos. Un procedimiento civil rápido se ocupa de quien podría pagar y no quiere. Los servicios sociales se ocupan de la familia que no puede, con el deber de realojo que esboza el decreto-ley de 2026, aplicado antes de que nadie llegue a la puerta con una orden judicial.

Todos ganan algo real. Los inquilinos consiguen contratos largos y previsibles y se acaba la exigencia de un avalista con dinero. Los propietarios cobran. El Estado paga los impagos y, a cambio, consigue más viviendas en alquiler de larga duración con rentas contenidas, por mucho menos de lo que costaría construir cada una de esas viviendas. El fondo puede financiarse con el plan de vivienda y un pequeño cargo sobre las fianzas que ya depositan las comunidades autónomas, con primas calculadas por un actuario independiente.

La última pieza es el tiempo. España ha cambiado una y otra vez sus reglas de alquiler, y cada cambio ha sacado a algunos propietarios del mercado. Un acuerdo entre partidos que fije la garantía, la duración mínima y el índice durante diez años, el horizonte que pide González para su plan de barrios, haría más por la oferta que cualquier cláusula suelta. Los límites de renta en las zonas más tensionadas pueden ir encima, como defendemos en nuestro artículo sobre el control de alquileres en Cataluña y Berlín, con fecha de final clara. Debajo, un solo trato estable: el Estado asegura la renta, el propietario ofrece un contrato largo y el inquilino tiene una casa con la que puede contar.