Viviendas vacías en España: cuántas hay de verdad y dónde están

Todo debate sobre vivienda en España llega antes o después al mismo punto: si hay millones de viviendas vacías, ¿para qué construir más? La cifra es real. Sale del censo de 2021 del INE, publicado el 30 de junio de 2023, que contó 3.837.328 viviendas vacías a 1 de enero de 2021, el 14,4 % de las 26.623.708 del país. El informe de Housing Europe de 2025 sobre España la repite: las viviendas vacías son casi el 15 % del parque, y más del 25 % si se suman las de temporada y vacaciones.

Lo que significa ese número, y dónde están esas viviendas, cuenta una historia más útil que el titular.

Cómo cuenta el censo una vivienda vacía

El censo de 2021 fue el primero que clasificó las viviendas con datos eléctricos. Hasta 2011, un agente censal visitaba cada edificio y anotaba si la vivienda era principal, secundaria o vacía. En 2021 el INE usó las declaraciones anuales de consumo eléctrico que las comercializadoras presentan ante Hacienda, y asignó a viviendas unos 28,8 millones de contadores.

Su definición es precisa. Una vivienda cuenta como vacía si no tiene contrato de suministro eléctrico, o si su consumo total del año anterior fue menor que el que tendría una vivienda media del mismo municipio ocupada durante 15 días. El umbral cambia de un sitio a otro porque el consumo varía mucho según el clima. Además, el INE fijó una franja común: las viviendas que consumen entre 251 y 750 kWh al año, más o menos entre uno y tres meses de uso, se clasifican como de uso esporádico. Son 2.514.511. Otras 943.924 quedan entre el umbral de vacía y los 250 kWh.

De ahí salen dos cautelas. El propio INE califica estos resultados de provisionales y dice que las fuentes aún deben mejorar. Y una vivienda vacía según la luz es una vivienda casi sin uso durante un año, por el motivo que sea: un piso pendiente de una herencia, una casa en un pueblo cuyos dueños se fueron a la ciudad hace décadas, una vivienda en obras, un inmueble que nadie quiere comprar.

Dónde están las vacías

La geografía resuelve casi todo el debate. Los municipios de menos de 10.000 habitantes, donde vive el 20,3 % de la población, tienen el 45 % de las viviendas vacías de España. En los de menos de 1.000 habitantes, un tercio de las viviendas está vacío: 38,3 por cada 100 vecinos. Las ciudades de más de 250.000 habitantes, con el 23,8 % de la población, solo tienen el 10,5 % de las vacías, 3,6 por cada 100 habitantes.

Entre las 30 ciudades de más de 200.000 habitantes, las tasas más altas son las de Santa Cruz de Tenerife (17,3 %), Vigo (15,1 %) y A Coruña (14,7 %). Barcelona tiene un 9,3 %, Valencia un 8,8 %, Sevilla un 7,5 %, Málaga un 6,4 % y Madrid un 6,3 %. Algunas ciudades del sur de Madrid están entre las más bajas de toda España: Fuenlabrada con un 2,9 %, Móstoles con un 3,1 %, Alcorcón con un 3,2 %. Las tasas más altas entre los municipios de más de 10.000 habitantes están en lugares como Tías, en Lanzarote (48,0 %), Mos, en Pontevedra (46,5 %), y Monforte de Lemos (40,0 %).

Pongamos eso junto al déficit. El Banco de España, según contó elDiario.es en junio, sitúa el déficit en 750.000 viviendas para 2021–2025, con el 52,5 % en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Las vacías están en buena medida en otra parte. El mismo informe ve margen para movilizar viviendas en Madrid y Barcelona, entre 300.000 y 350.000 si se suman pisos turísticos, segundas residencias y vacías, y advierte de que ponerlas en uso es difícil. También cita datos del Gobierno sobre unas 450.000 viviendas sin vender de la burbuja, muchas en lugares donde poca gente quiere vivir.

Qué hace España hoy con ellas

La ley de vivienda de 2023 dio a los ayuntamientos una herramienta. Pueden recargar un 50 % el IBI de las viviendas vacías más de dos años sin causa justificada, hasta el 100 % a partir de los tres años y hasta el 150 % para los propietarios con dos o más vacías en el mismo municipio. El problema está en la definición: solo se aplica a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales y excluye muchos casos, como las viviendas en venta hasta un año o en alquiler hasta seis meses, las que están en obras o en litigio, las segundas residencias hasta cuatro años y los propietarios ausentes por trabajo o salud. Cada ayuntamiento tiene que aprobar su propia ordenanza para usarlo.

El País Vasco lleva años probando la otra vía. Con su programa Bizigune, el propietario cede su vivienda vacía a la sociedad pública Alokabide en usufructo durante seis años. Alokabide la alquila a inscritos en Etxebide, el registro vasco de demandantes, y paga al propietario una renta mensual, de hasta 700 euros con el último decreto, durante todo el contrato. Se ocupa de las reparaciones, asegura la vivienda, paga algunas tasas municipales y la devuelve en buen estado al final. Incluso ofrece un anticipo sin intereses para obras, que se descuenta de la renta.

Un enfoque de centro radical

Brick by Brick, de la OCDE, coloca las viviendas vacías en su sitio: gravarlas anima a usar mejor el parque existente, junto con la rehabilitación y unas reglas neutrales para el alquiler turístico. Lo trata como una herramienta entre varias, al lado de la construcción nueva donde está la demanda.

Una política de centro radical combina los dos instrumentos españoles y los apunta con cuidado. De la izquierda viene el principio de que una vivienda vacía en una ciudad donde falta vivienda tiene un coste para todos los demás, y el ayuntamiento debe poder cobrarlo. Eso significa un recargo que se aplique en las zonas tensionadas declaradas a cualquier propietario de una vivienda vacía durante mucho tiempo, tenga las que tenga, manteniendo las exenciones actuales por venta, obras o enfermedad. De la tradición liberal viene la observación de que muchos propietarios dejan pisos vacíos por miedo al impago y a lo que tarda recuperar su vivienda. Un usufructo público al estilo Bizigune, con renta garantizada, seguro y la vivienda devuelta en buen estado, responde directamente a ese miedo, y debería ofrecerse en todas las áreas metropolitanas tensionadas. Enlaza con el seguro público de impago que propusimos en inquilinos y propietarios: acabar con la guerra.

La idea que no encaja en ningún bando es contar primero y apuntar después. Los datos eléctricos permiten ya saber, municipio a municipio, dónde están las vacías. En Madrid, Barcelona y Málaga son una parte modesta del parque y merece la pena el esfuerzo. En miles de pueblos son un síntoma de la despoblación y pertenecen a la política rural, con ayudas a la rehabilitación y servicios que hagan volver a la gente. Las viviendas vacías son un complemento útil en las ciudades que necesitan vivienda, y el plan para construir más es lo que cierra la brecha.