Control de alquileres en Europa: Cataluña, Berlín y lo que dice la evidencia

El control de alquileres es la política de vivienda que más discuten los españoles, y Europa ha hecho dos grandes experimentos con él en los últimos seis años: el tope de Berlín y los límites de Cataluña. Los dos han dejado datos, y los datos bastan para cerrar parte de la discusión. Permiten decir con bastante precisión qué hace el control de alquileres, algo que importa para el sexto problema del discurso de presentación de Democracia 21, el enfrentamiento entre inquilinos y propietarios, y para nuestra propuesta para acabar con él.

Berlín: el tope que duró un año

El Mietendeckel berlinés entró en vigor el 23 de febrero de 2020. Topaba las rentas del parque de alquiler existente en la ciudad. Los pisos listos para habitar desde el 1 de enero de 2014 quedaban fuera, así que la obra nueva no estaba cubierta.

No sobrevivió. En una resolución del 25 de marzo de 2021, hecha pública el 15 de abril, el Tribunal Constitucional Federal alemán declaró nula la ley de Berlín. El motivo era de competencias: el legislador federal ya había regulado por completo el nivel de las rentas en el Código Civil, así que un estado federado no tenía margen para aprobar su propio tope.

Mientras duró, hizo dos cosas a la vez. Los economistas del instituto ifo, con datos de anuncios del portal immowelt, vieron que las rentas del segmento regulado crecieron unos 11 puntos porcentuales por trimestre menos que en otras grandes ciudades alemanas entre el segundo trimestre de 2020 y el primero de 2021. Eso es lo que querían los inquilinos. También vieron que el número de pisos anunciados en alquiler se desplomó hasta un 60 %, y siguió en ese nivel bajo incluso después de abolirse el tope, y que en el segmento exento, los pisos construidos desde 2014, las rentas crecieron unos cinco puntos más deprisa que en ciudades comparables. Los autores lo llaman un mercado partido en dos: más barato para quien ya está dentro, más escaso y más caro para todo el que busca.

Cataluña: dos rondas

Cataluña fue la primera en España. Su Ley 11/2020 topaba los alquileres en las zonas declaradas tensas. Un documento de trabajo del IEB firmado por Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza y Mariona Segú encontró que bajó la renta media pagada en torno a un 6 % y que, a diferencia de Berlín, no provocó una caída medible del número de viviendas en el mercado de alquiler en el periodo estudiado. El Tribunal Constitucional anuló sus artículos sobre rentas en 2022 porque el derecho de los contratos es competencia del Estado.

La segunda ronda llegó con la Ley estatal de Vivienda de 2023, que permite a las comunidades declarar zonas de mercado residencial tensionado. En la práctica solo Cataluña aplicó los límites de renta, desde el 16 de marzo de 2024. El primer balance de Fedea, escrito por Fernando Pinto en junio de 2026 y descriptivo según él mismo, compara datos de rentas ofertadas. Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, los alquileres subieron un 5,7 % en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5 % en Madrid y el 10,8 % en el conjunto de España. En el mismo periodo, los anuncios de alquiler cayeron un 22,2 % en Barcelona y un 20,5 % en Cataluña, mientras en Madrid subían un 3,9 %. En Barcelona cada anuncio recibía 462 contactos; en Madrid, 103.

El registro oficial de fianzas apunta en la misma dirección. El Incasòl, el instituto catalán del suelo, registra cada fianza de alquiler y, según recoge Ara Balears, los contratos firmados en toda Cataluña bajaron de 132.988 en 2023 a 108.057 en 2025, un 18,75 % menos; en las zonas tensionadas pasaron de 115.615 a 91.743. La renta media de los contratos nuevos en Barcelona era de 1.136,40 euros en 2023 y de 1.134,61 en 2025, plana en un periodo en que los alquileres seguían subiendo en otros sitios. Parte de esa caída son inquilinos que se quedan donde están, porque quien no se muda no firma contratos nuevos. Parte son, probablemente, viviendas que salen del alquiler de larga duración. El registro todavía no permite separar las dos, y el debate en España suele elegir la lectura que le conviene.

Lo que suma la evidencia

El patrón de las dos ciudades es coherente. Los límites de renta funcionan para quien ya vive de alquiler en una vivienda regulada: su renta sube menos o baja. Llegan con menos viviendas ofrecidas a los recién llegados y con un segmento más caro fuera de las normas. El informe Brick by Brick de la OCDE pone sobre la mesa la distinción útil. Una congelación estricta impone un techo por debajo del precio de mercado. La estabilización de rentas limita cuánto puede subir el alquiler dentro de un contrato, y a veces entre un contrato y el siguiente. La OCDE pesa la seguridad que eso da a los inquilinos actuales frente a una posible caída de la oferta, y su propia simulación encuentra que flexibilizar el control de alquileres puede aumentar la construcción residencial.

Eso da al centro radical una posición con las tres tradiciones dentro. La izquierda acierta en que los inquilinos necesitan protección frente a subidas bruscas y grandes que los echan de su casa y de su barrio; la seguridad en la vivienda merece lo que cuesta. La tradición liberal de mercado acierta en que los topes duros al nivel de la renta encogen el mercado y empujan a los recién llegados a un rincón libre más caro, que es justo lo que muestran los datos de Berlín, así que la obra nueva debe poder fijar su primera renta.

Lo que no encaja en ningún bando es tratar los límites de renta como un freno de emergencia con un indicador a la vista. Topar las subidas dentro de cada contrato con un índice público, como España ya hace con su índice de referencia para actualizar los alquileres, y mantenerlas previsibles durante años. Dejar libre la primera renta de las viviendas de nueva construcción. Publicar cada mes datos de contratos, anuncios y rentas de cada zona tensionada, para que las discusiones sobre Cataluña se resuelvan con cifras. Y escribir el final en la ley: cuando una ciudad cumple su objetivo de oferta, medido en viviendas nuevas en alquiler, los límites extra decaen. El control de alquileres se convierte así en un puente hacia un mercado con viviendas suficientes, y todo el mundo puede ver por dónde va el puente.