Normas que encarecen el metro cuadrado de la vivienda: qué sobra y qué no

Miriam González colocó una queja muy concreta en el centro de la propuesta de vivienda de Democracia 21 en su discurso de presentación del 10 de octubre (lo resumimos en nuestro mapa de las propuestas del partido). Sostuvo que hay mucha regulación, buena parte absurda, que encarece cada metro cuadrado construido hasta que la vivienda protegida deja de salir a cuenta. Es lo que afirma el partido. Merece la prueba que haríamos a cualquiera: qué normas, cuánto cuestan y qué hacer con cada una.

El diagnóstico oficial apunta en la misma dirección. En junio de 2026 la CNMC publicó un estudio (E/CNMC/001/25) sobre todo el camino que va del suelo en bruto al piso terminado. Sitúa a España entre los países de la OCDE con normas de uso del suelo más restrictivas, calcula que el suelo puede llegar al 45 % del precio final de una vivienda y describe un proceso cargado de controles de edificación que se acumulan, retrasan las licencias y frenan el inicio de las obras. Entre sus recomendaciones están ajustar las exigencias y cargas edificatorias, evitar controles duplicados o descoordinados, sustituir licencias previas por declaraciones responsables donde se pueda y crear procedimientos de urgencia para la vivienda protegida. El regulador de la competencia, por tanto, comparte el rumbo de la queja de González. El trabajo útil está en el detalle, norma a norma.

Aparcamiento: lo más claro para recortar

La norma con peor defensa es la plaza de aparcamiento obligatoria, la exigencia de construir un número fijo de plazas de coche con cada vivienda. Las plazas subterráneas obligan a excavar y a añadir sótanos, y la factura recae sobre cada piso, conduzca o no quien vive en él. M. Nolan Gray, cuyo Arbitrary Lines (2022) es el alegato reciente más afilado contra la zonificación estadounidense, incluye los mínimos de aparcamiento en su lista de reformas, junto a las superficies mínimas y los tamaños mínimos de parcela. Quiere que el urbanismo se concentre en las actividades de verdad incompatibles y molestas y deje de prescribir todo lo demás.

España se mueve en esto, a dos velocidades. El Área Metropolitana de Barcelona (AMB) aprobó provisionalmente el 26 de mayo de 2026 una modificación de su plan general. Dentro de las Rondas, la vivienda libre necesitaría una plaza de coche por cada cuatro viviendas, y la vivienda protegida de alquiler, ninguna. La memoria del plan cita datos del instituto municipal de vivienda de Barcelona: en 2016 solo el 44 % de las plazas de ese tipo de vivienda las usaban sus residentes, y el resto se vendían o alquilaban a terceros. El motivo que da el AMB es el espacio público, aceras más anchas y calles más verdes, y el ahorro en el coste de construcción llega con él. La misma modificación exige al menos dos plazas para bicicletas en cada vivienda nueva.

Madrid ha hecho parte del camino. Su Ley 2/2026, de 11 de junio, fija la dotación de aparcamiento de toda la vivienda protegida en una plaza por vivienda, un nivel que hasta entonces se aplicaba solo a la de promoción pública, y el preámbulo explica el motivo: hacer más eficiente el coste de construcción y ajustarse a los nuevos hábitos de movilidad. La misma ley permite implantar vivienda protegida en parcelas de oficinas y hospedaje, y aumentar hasta un 20 % la edificabilidad y un 30 % la densidad en solares vacíos calificados para vivienda protegida, siempre que todo se destine a ella. Las dos regiones recortan. Barcelona recorta más, y sus propios datos muestran que las plazas se quedaban sin usar.

Superficies, terrazas y extras con buena intención

Las superficies mínimas son más difíciles de juzgar. Un suelo por debajo del cual una casa es insalubre protege a la gente, y el hacinamiento existe. El decreto de habitabilidad del Gobierno Vasco de 2022 enseña, eso sí, lo rápido que sube ese suelo. Fija 35 metros cuadrados útiles para una vivienda de dos personas, cocinas de al menos 7, salones de 13 y dormitorios de 10, y añade un mínimo de 4 metros cuadrados de terraza o balcón, o bien 8 metros más de salón. Cada una de esas reglas tiene un buen motivo detrás: luz, aire, accesibilidad, una cocina abierta al salón para que las tareas de casa se repartan. Sumadas, definen el piso legal más pequeño, y el piso legal más pequeño marca la vivienda más barata que un promotor puede ofrecer. En coste, el decreto acertó en una cosa: el espacio exterior de hasta 10 metros cuadrados deja de computar como edificabilidad, así que la terraza no le resta viviendas al solar.

El Código Técnico, y el precio que nadie publica

El Código Técnico de la Edificación, el CTE, reúne las normas de estructura, incendios, accesibilidad y energía, y contiene las exigencias que más vale defender. La seguridad contra incendios y la solidez de la estructura son la razón de ser de cualquier código de edificación. Las exigencias energéticas abaratan las facturas durante décadas, y el derecho europeo las pide: la Directiva de eficiencia energética de los edificios (2024/1275) fija edificios nuevos de cero emisiones a partir de 2030.

La discusión está en cuánto va España más allá de esa línea y a qué precio. El ministerio prepara una reforma del CTE. Jorge Ginés, director general de la asociación de promotores madrileños ASPRIMA, escribió en diciembre de 2025 que el código español ya es de los más exigentes del mundo, que aplica las mismas exigencias a un piso de lujo y a una vivienda protegida y que el borrador va más allá de la directiva, hasta en reglas de aparcamiento de bicicletas que podrían obligar a un sótano más. Cita estimaciones del Colegio de Aparejadores de Madrid de 12.000 a 15.000 euros más IVA por vivienda al principio, y más de 18.000 cuando todas las medidas estén en vigor. Son cifras del sector que paga la factura, y así hay que leerlas. Ningún organismo oficial ha publicado una cifra propia.

Ese hueco es donde empieza nuestra respuesta. La izquierda acierta al defender las exigencias que mantienen a salvo a los vecinos, hacen los edificios utilizables para todos y recortan emisiones, y al pedir que la vivienda hecha con ayuda pública siga siendo asequible para siempre. La tradición liberal de mercado acierta en que sobran las normas que suben el coste sin un beneficio a la altura, primero las plazas de garaje obligatorias y después las superficies infladas, y en que una vivienda protegida con un precio regulado por debajo de su coste de construcción no se construye nunca (nuestro artículo sobre la vivienda social en España tiene los números de ese precio).

Lo que no encaja en ningún bando es un método: tratar las normas de edificación como gasto público. Cada exigencia llevaría una etiqueta con su precio en euros por metro cuadrado, calculada por quien la redacta, revisada por un organismo independiente y puesta junto al beneficio que compra. Las normas vivirían en un solo código técnico nacional, con margen autonómico solo para lo de verdad local, y cada una se comprobaría una sola vez en la obra, que es lo que pide la CNMC cuando habla de controles duplicados. Cada norma tendría además una fecha de revisión, tras la cual decae salvo que alguien demuestre que sigue compensando, la misma lógica de nuestra propuesta de cláusulas de caducidad para las leyes españolas. Las salidas de incendios superarían esa auditoría sin esfuerzo. Muchas plazas de garaje obligatorias no la pasarían. La reforma del CTE es el sitio por donde empezar, con su precio por metro cuadrado publicado antes de aprobarla.