Vivienda social en España y Europa: lo que muestra Housing Europe 2025 y por qué ya no se hace VPO

Todo debate europeo sobre vivienda acaba haciendo la misma pregunta sobre España: ¿dónde está la vivienda social? Housing Europe, la federación de proveedores de vivienda pública, cooperativa y social, publica un informe país por país, The State of Housing in Europe, y su edición de 2025 responde con una cifra. El alquiler social público en España suma unas 318.000 viviendas, el 1,7 % de un parque de 18,5 millones, según el censo de 2021 y las estimaciones de la AVS, la asociación de gestores públicos de vivienda. El informe añade la estimación más amplia del Gobierno: la vivienda protegida de todo tipo, incluida la que se construyó para vender, ronda el 3,4 % del parque, y la vivienda pública, en torno al 1,7 %.

Comparado con Europa, el dato pesa. La base de datos de vivienda asequible de la OCDE sitúa el alquiler social en el 8 % del parque de media en la UE y en el 7 % en el conjunto de la OCDE, con los mayores porcentajes en Austria, Dinamarca y los Países Bajos y los menores en países como Portugal y España, por debajo del 2 %. El perfil austriaco de Housing Europe eleva la vivienda social allí al 23,5 % del parque.

Esto importa para uno de los problemas que planteó el discurso de presentación de Democracia 21: una regulación que encarece el metro cuadrado hasta que la vivienda social deja de salir a cuenta. Las cifras le dan la razón al diagnóstico.

Hecha para venderse

España sí construyó mucha vivienda protegida en su día. Su modelo era distinto. Housing Europe recuerda que la vivienda social en España, sobre todo a través de la VPO, ha priorizado históricamente la compra asequible frente al alquiler a largo plazo. El piso protegido se vendía a una familia a precio tasado y, pasado un tiempo, podía volver al mercado libre. El país gastó dinero público y se quedó con poco parque.

La Ley de Vivienda de 2023 intentó cambiarlo. El artículo 16 de la Ley 12/2023 fijaba reglas para que la vivienda protegida siguiera siéndolo, con un mínimo de 30 años en los casos excepcionales. El Tribunal Constitucional anuló ese artículo en mayo de 2024 (sentencia 79/2024), así que la regla estatal ha desaparecido. Sobrevive la reserva de suelo para vivienda protegida: el 40 % de la edificabilidad residencial en las nuevas urbanizaciones y el 20 % en el suelo urbanizado, recogida en la Ley de Suelo estatal.

Por qué ya nadie la construye

Las calificaciones definitivas de vivienda protegida que cuenta el Ministerio de Vivienda cayeron un 22,7 % en 2025, hasta 11.104, desde las 14.371 de 2024, según publicó Forbes en marzo de 2026. Los promotores privados hicieron el 63,6 %. Ese segundo dato es la clave. La mayor parte de la vivienda protegida en España la construyen empresas privadas a un precio máximo que fija cada comunidad, así que solo se construye cuando ese precio cubre el coste.

Durante años no lo ha cubierto. Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, publicó en 2026 un informe sobre exactamente esto. Los costes de construcción, medidos con el índice valenciano de costes de edificación, subieron un 57 % entre 2019 y 2026. Mientras tanto, el precio regulado por metro cuadrado en la Comunitat Valenciana estuvo congelado en 1.212,80 euros desde 2013 hasta junio de 2023. Su conclusión es aritmética: ningún promotor puede construir cuando el coste supera el precio máximo al que puede vender.

Housing Europe también cuenta el lado humano. Entre 180.000 y 250.000 hogares están en listas de espera de vivienda social en España, con esperas de hasta cinco años en las grandes ciudades. El gasto público en vivienda está por debajo del 0,4 % del PIB, menos que la media de la UE. El informe cita una estimación del Banco de España según la cual harán falta 1,2 millones de viviendas nuevas hasta 2030, 800.000 asequibles y 400.000 sociales. Su recomendación para España es un marco nacional de inversión que garantice financiación continua para construir, rehabilitar y gestionar.

Lo que hace Austria

Austria enseña una tercera forma de hacerlo, fuera tanto del Estado casero como del promotor de mercado. El perfil de Housing Europe divide el 23,5 % de vivienda social austriaca en un 6,8 % de propiedad municipal y un 16,7 % de entidades de vivienda de beneficio limitado. Son entidades privadas, cooperativas y sociedades, con la rentabilidad tasada y obligadas a reinvertir sus excedentes en vivienda. Suelen construir entre 15.000 y 16.000 viviendas al año; en 2024 terminaron 14.000 y, con la subida de los costes de construcción y financiación, el informe espera que bajen a 11.000 o 12.000, un mínimo de varias décadas. Hasta el mejor modelo necesita que salgan las cuentas.

La respuesta del centro radical

La izquierda tiene razón en que España necesita un parque grande y permanente de alquiler social y asequible con dinero público estable detrás; un 1,7 % es muy poco para un país con estos alquileres. La tradición liberal de mercado tiene razón en que un precio regulado por debajo del coste no produce nada, y en que los promotores privados, que ya hacen la mayor parte de la vivienda protegida, responden a los precios. La idea que no encaja en ningún bando es la institución austriaca: promotores de beneficio limitado, privados en la forma y públicos en el propósito, cuya rentabilidad tasada y excedentes reinvertidos crean un parque que crece cada año y sigue siendo asequible.

Juntas, esas ideas dan cuatro medidas. Indexar el precio regulado a un índice oficial de costes de construcción, actualizado automáticamente cada año, para que nadie tenga que esperar una década a un decreto. Mantener protegidas para siempre las nuevas viviendas protegidas, mediante leyes autonómicas ahora que la regla estatal ha caído. Crear una figura legal de entidades de vivienda de beneficio limitado, con ventajas fiscales ligadas a la rentabilidad tasada y a la reinversión, y darles acceso a las reservas de suelo que la ley ya aparta. Y financiarlas de forma estable, que es donde encajarían la nueva categoría de ayudas de Estado del plan europeo y el fondo de vivienda que propone Democracia 21. El objetivo es un parque social que sume, año tras año, como el austriaco.