El modelo de Viena: vivienda social para la clase media, y lo que España puede copiar

Viena es la ciudad que visitan los reformistas de la vivienda cuando quieren ver vivienda social que la gente elige. Es nuestro caso europeo aplicado de esta semana del programa, dedicada a los problemas de vivienda que plantea Democracia 21, porque responde a una pregunta que España se hace una y otra vez: ¿puede la vivienda pública y sin ánimo de lucro servir a la clase media, a gran escala y durante un siglo, sin convertirse en un gueto ni en un regalo? La respuesta vienesa es casi siempre sí, con algunos costes que conviene conocer antes de copiarla.

Su tamaño

El portal de la propia ciudad, socialhousing.wien, cuenta unos 220.000 pisos municipales, los famosos Gemeindebauten, en unas 1.800 promociones donde viven alrededor de 500.000 inquilinos. A eso se suman unos 200.000 pisos construidos por asociaciones de beneficio limitado y cooperativas con subvención municipal. Cerca de la mitad de los vieneses vive en algún tipo de vivienda subvencionada. Para comparar, el alquiler social no llega al 2 % del parque en España, como explica nuestro artículo sobre la vivienda social en España frente a Europa.

Lo que la convierte en un sistema de clase media es la puerta. Para conseguir el Wohn-Ticket, el pase que abre tanto la vivienda municipal como la subvencionada, el formulario de 2026 pide dos años seguidos de residencia principal en Viena, una edad mínima de 17 años, nacionalidad austriaca o un estatus equivalente, como la ciudadanía de la UE o el de refugiado reconocido, e ingresos netos anuales por debajo del límite. Ese límite es de 61.280 euros para una persona y 91.320 para dos. La ciudad dice que tres de cada cuatro vieneses ganan menos. Así que el conductor de autobús, la médica residente y el encargado de tienda tienen derecho, y en los bloques se mezclan rentas con toda naturalidad.

Cómo se paga

Dos rasgos mantienen la construcción en marcha. El primero es el dinero finalista. Austria cobra una cotización para la vivienda sobre los salarios, el Wohnbauförderungsbeitrag, que ha sido del 0,5 % a cargo del trabajador y otro 0,5 % a cargo de la empresa. Desde una reforma de 2017 es un impuesto regional, y Viena subió su tipo por primera vez desde enero de 2026, al 0,75 % cada parte, según una nota del Ministerio de Finanzas austriaco. Una fuente de ingresos propia evita que la ciudad tenga que ganar el presupuesto de vivienda desde cero cada año.

El segundo es la competencia. Desde 1995 el fondo de suelo de la ciudad, wohnfonds_wien, organiza concursos de promotores, los Bauträgerwettbewerbe, para la vivienda subvencionada en su suelo y para cualquier proyecto de más de 500 viviendas subvencionadas. Promotores privados y de beneficio limitado se presentan con proyectos completos, y un jurado interdisciplinar los juzga según cuatro pilares: economía, sostenibilidad social, arquitectura y ecología. Cuenta el coste, y cuenta cómo se vive allí.

La regla del suelo

La pieza más interesante para España es más reciente. En 2018 Viena reformó su código de edificación para crear una categoría urbanística llamada «zonas para vivienda subvencionada». El departamento de planeamiento de la ciudad explica cómo funciona: cuando se califica suelo nuevo para vivienda, por regla general dos tercios de la superficie útil deben ser vivienda subvencionada, se inscribe en el registro una prohibición de venta y el coste del suelo en la vivienda subvencionada queda topado en 188 euros por metro cuadrado de superficie construida sobre rasante. La regla se aplica a los proyectos grandes, de más de 5.000 metros cuadrados de vivienda.

Es una forma de ocuparse de la plusvalía de la recalificación. En casi toda Europa, cuando un campo se convierte en suelo edificable su valor se dispara, y el salto se lo queda el propietario. La regla vienesa decide de antemano que la mayor parte de la nueva superficie serán viviendas asequibles y fija el precio que el suelo puede cobrar por ellas, así que la ganancia de la recalificación acaba en alquileres más bajos y el propietario recibe un precio justo y nada más.

Los puntos débiles

El sistema vienés funciona mejor para quien ya está dentro. La exigencia de dos años de residencia y la cola hacen que los recién llegados empiecen en el mercado privado, que es más caro. Un reportaje de Dateline (SBS) de 2026 recogía a trabajadores de Ute Bock Haus, un centro de acogida, que contaban que los solicitantes de asilo se quedan años atascados en la cola de la vivienda social y lo pasan mal mientras tanto en el mercado privado. El mismo reportaje dice que Wiener Wohnen comprueba los ingresos solo al solicitar y nunca más, así que un inquilino cuyos ingresos se duplican conserva un piso barato de por vida. Eso mantiene mezclados los bloques. También raciona un bien escaso a favor de quien ya está dentro, algo muy cercano a la objeción que Madden y Marcuse hacen a todo sistema de vivienda que sirve primero a los de dentro (lo explicamos en nuestro artículo sobre su libro).

Lo que puede tomar España

La lección de izquierda que deja Viena es que un parque grande de vivienda pública y sin ánimo de lucro, asequible para siempre y abierto a la mayoría, convierte la vivienda social en un sitio normal donde viven enfermeras, maestros y administrativos, y los protege de los vaivenes del mercado. La lección liberal de mercado es que Viena construye con competencia: los promotores se disputan el suelo y la subvención en coste y calidad, con un jurado a la vista de todos, y el dinero llega de una cotización estable que no depende de la pelea presupuestaria de cada año.

Y la lección que no encaja en ninguna de las dos tradiciones es la regla del suelo: el planeamiento como motor de financiación. España recalifica suelo continuamente y deja que buena parte de la plusvalía se la lleve quien era dueño del campo. Una versión española exigiría que una gran parte de cada nueva zona residencial, dos tercios en la regla vienesa, fuera vivienda protegida que siga protegida para siempre, con el precio del suelo de esa parte topado por ley, y con las parcelas ofrecidas a promotores y cooperativas mediante concursos al estilo vienés. Se financiaría con una partida finalista del plan de vivienda que sobreviva a los cambios de gobierno. Y corregiría desde el principio los puntos débiles de Viena: una exigencia de residencia más corta, una parte de cada nueva promoción reservada a quien acaba de llegar y una revisión de ingresos cada pocos años que suba el alquiler a quien gana mucho en lugar de echarlo, para mantener la mezcla y devolver el dinero extra a la construcción nueva. Así se hizo una ciudad con medio millón de inquilinos sociales, y España tiene el suelo, los promotores y la necesidad para empezar.