Vivienda en España: hay que construir, y mucho

Desde 2015, los sueldos en España han subido un 28 %. ¿Y la vivienda? Comprar una casa cuesta un 80 % más. Alquilarla, un 87 % más. El triple que los sueldos. Y esto viene de lejos: lleva más de diez años pasando.

¿Cómo pretendemos arreglarlo ahora? Congelándolo todo. Todo el mundo quieto y a repartirnos lo que hay: prorrogamos los contratos, ponemos tope a los precios. Ojo, eso protege durante un tiempo a quien ya está dentro. Pero no añade ni una sola vivienda, y acaba empeorando el problema. Para entender por qué hay que ir a la raíz.

Hay más hogares que casas

En cinco años, de 2021 a 2025, España ha sumado 1,2 millones de hogares. Gente joven que se va de casa, parejas que se separan, gente que viene a trabajar. Y toda esa gente necesita un sitio al que llegar.

Lo normal es empezar por un alquiler. Con el tiempo, si puedes, compras, y al irte dejas tu piso libre para el siguiente. Es una cadena. Y la cadena se mueve cuando al final hay casas nuevas.

España construye muy poco. En los 90 terminábamos 260.000 viviendas al año; a mediados de los 2000, más de medio millón; ahora, unas 93.000. Menos de dos por cada 1.000 habitantes, de lo más bajo de Europa.

Echad cuentas: 1,2 millones de hogares nuevos y menos de 470.000 viviendas. Dos hogares y medio por cada casa. Y los demás, a la fila. Una fila que no avanza.

Como casi no hay obra nueva, nueve de cada diez casas que se venden son de segunda mano: nos las vamos pasando entre nosotros. Y el que entra en un alquiler ya no sale. Mirad a los que nacieron entre 1986 y 1995: el 38 % de sus hogares vive de alquiler a precio de mercado. La generación anterior, a esa misma edad, diez puntos menos. No salen, y por detrás sigue llegando gente.

Luego están los que ni siquiera llegan a ponerse a la cola. Casi siete de cada diez jóvenes de 18 a 34 años siguen viviendo con sus padres; en la Unión Europea, la mitad. Así que la fila se alarga, se atasca, y mucha gente acaba malviviendo: en una habitación, compartiendo piso a los 40, o directamente en ninguna parte.

A esto súmale problemas muy concretos en sitios muy concretos. En los barrios más céntricos de Valencia, o en el Cabañal, entre una de cada once y una de cada ocho viviendas está en una plataforma de alquiler turístico. En el centro de Alicante, una de cada cuatro casas la compra alguien que no vive en España. Es gente que se cuela en la fila, y eso aprieta, y mucho, en sitios concretos. El problema de fondo sigue siendo el mismo: hay más hogares que casas.

Qué pasa si congelamos el alquiler

Vale, ¿y qué pasa si en vez de facilitar que se construya nos ponemos a congelar el alquiler? Pasan dos cosas.

La primera: alquilar deja de compensar y hay pisos que salen del mercado. En San Francisco, los propietarios afectados por el control de rentas redujeron un 15 % las viviendas que alquilaban. En Berlín, los anuncios cayeron a la mitad. En Estocolmo, después de décadas de alquiler regulado, la fila es literal: nueve años de espera media.

Y cuando hay menos pisos para la misma fila, ¿quién se los queda? El casero hace casting y elige al de la mejor nómina. Aquí ya se ve. En 2020, el hogar típico de alquiler ingresaba el 78 % de lo que ingresa el hogar típico en España; hoy, el 82 %. En Cataluña, donde hay tope a los precios, del 70 % al 86 %. Los que tienen menos se quedan fuera.

La segunda: le dedicamos toda nuestra energía al objetivo equivocado. La pregunta que deberíamos hacernos es otra: ¿por qué no se construye en España?

El muro

Razones hay. El crédito ya no fluye como antes. Falta mano de obra. La burbuja se llevó por delante miles de empresas y la productividad del sector ha caído. Todo eso pesa. Pero con estos precios, construir debería ser un negociazo. Y si aun así casi nadie entra, es que hay algo más.

Lo hay: un muro. Un muro que hemos levantado nosotros, ladrillo a ladrillo. Cien informes sectoriales para aprobar un plan general. Diez o doce años para tramitarlo. Un silencio administrativo que significa no. Licencias que por ley deberían tardar tres meses y que de media se retrasan un año. Un recurso que puede tumbar el plan entero por un defecto de forma.

Cada ladrillo tenía su porqué. Pero juntos son 20 años desde el suelo hasta las llaves. Más coste, más plazo, más incertidumbre. Y claro, nadie entra.

Este muro también frena la vivienda protegida. En los 90 terminábamos unas 62.000 al año; ahora, unas 12.000, cinco veces menos. Y el alquiler social, estancado en unas 320.000 viviendas: poco más del 1 % del total, a la cola de Europa.

Abrir el muro y construir

Así que lo primero es abrir ese muro. Revisar la regulación de arriba abajo. Que si la Administración no contesta, eso sea un sí. Que los plazos se cumplan. Que no te pidan el mismo informe dos veces. Y que un ayuntamiento no pueda bloquear lo que necesita toda su área metropolitana.

Más altura y más densidad donde hay demanda y hay servicios. Densidad, sí, pero vivible. Y transporte para conectarla, que ahí también hemos echado el freno: en 2009 invertíamos en infraestructuras de transporte el 1,7 % del PIB; ahora, el 0,7 %.

¿Y cuánto hay que construir? Al ritmo de hoy, 95.000 viviendas al año, tardaríamos 42 años en cerrar la brecha. Triplicándolo, unos nueve. Tres millones de viviendas en una década. Y entonces sí, la fila se mueve: el que compra deja libre un alquiler, el que esperaba entra, y el que seguía en casa de sus padres por fin sale.

Mientras tanto

¿Cómo hacemos que el alquiler funcione mejor mientras llegan esas casas? Con tres cosas.

Una, que salga más oferta. Hoy las prórrogas le cargan a cada propietario la protección de su inquilino. Repartamos ese riesgo entre todos con un seguro público de impago. Si el casero sabe que va a cobrar, deja de hacer casting y le alquila a quien hoy no pasa el filtro. Francia lleva ya dos millones de contratos garantizados así. Aquí, sobre el papel, existe desde 2025, solo para jóvenes y hogares vulnerables, y cada comunidad tiene que ponerlo en marcha. Hay que hacerlo para todos y ponerlo en el centro.

Dos, más alquiler social, para que todo el mundo tenga un sitio digno donde vivir. Y para eso hay que salir a comprar, además de esperar a que alguien venda.

Y tres, donde el problema es local (pisos turísticos, compradores que no viven aquí), desincentivos con puntería.

Todo esto es responsabilidad de las administraciones, de todas. Y también es nuestra, porque al final nos ofrecen lo que pedimos. Así que empecemos por pedir lo que de verdad funciona.

Este artículo se inspira en el vídeo de Jorge Galindo sobre la crisis de la vivienda y en su libro Tres millones de viviendas.