¿Qué es el impuesto sobre el valor del suelo? Dinamarca, Alemania y lo que podría hacer en España

Un impuesto sobre el valor del suelo es un impuesto anual sobre lo que vale un terreno, calculado como si encima no hubiera nada. El edificio queda fuera. Dos parcelas vecinas del mismo valor pagan lo mismo, aunque una tenga un bloque de cuarenta pisos y la otra un aparcamiento. Ese diseño tan sencillo lo ha convertido en uno de los impuestos favoritos de los economistas desde hace más de un siglo, y es una de las herramientas que nos pide el ejercicio de esta semana: abaratar la vivienda una cuarta parte sin regalar plusvalías a los dueños del suelo.

La idea de Henry George

El nombre más ligado a él es Henry George, un periodista californiano que dejó la escuela a los trece años. En 1879, en plena depresión económica, publicó Progreso y miseria, donde se preguntaba por qué la pobreza se agravaba justo en los lugares donde más avanzaban la riqueza y la técnica. Su respuesta era el suelo. Cuando una ciudad crece, sube el valor de su suelo bien situado, y los propietarios se quedan con esa subida muevan o no un dedo. George propuso un impuesto único sobre el valor del suelo que sustituyera a todos los demás, que recayera solo sobre el valor creado por la ubicación y dejara intactos los edificios. Según los Henry George Archives, a finales del siglo XIX el libro había vendido más que cualquier otro título salvo la Biblia.

La idea más modesta que había debajo del impuesto único, gravar más el suelo y menos los edificios, es la que sigue en uso hoy.

Por qué gusta a los economistas

El informe de la OCDE sobre vivienda Brick by Brick (2021) expone el argumento con sobriedad. Los impuestos periódicos sobre la propiedad, dice, son relativamente eficientes y están entre los que menos perjudican al crecimiento, porque su base no puede moverse: la gente reacciona poco cuando cambian. Vinculan lo que paga el propietario con los servicios locales que recibe y tienden a suavizar los vaivenes del precio de la vivienda.

El impuesto sobre el suelo añade algo más. Como el edificio no tributa, levantar un edificio más alto o rehabilitar uno viejo no añade nada al recibo, mientras que dejar vacía o infrautilizada una parcela valiosa cuesta lo mismo que construir en ella. La OCDE describe los impuestos de tipo dual, con tipos más altos sobre el suelo que sobre los edificios, como una manera de animar a desarrollar el suelo infrautilizado, aliviar la presión sobre el campo en el borde de la ciudad y recuperar solares abandonados. Los impuestos sobre el suelo, añade, animan a construir vivienda allí donde más falta hace.

También pone una condición que importa para España. Todo esto funciona solo si las normas urbanísticas permiten construir más. Donde un límite de altura congela una zona ya edificada, señala el informe, un impuesto sobre la propiedad cambia poco el uso del suelo. Su conclusión es que los impuestos sobre el suelo y los de tipo dual pueden favorecer un desarrollo más denso en ciertas condiciones, y que su éxito depende de cómo se combinen con la política urbanística. El impuesto sobre el suelo y la reforma del planeamiento van en el mismo paquete.

Dónde existe en Europa

Dinamarca es el caso clásico. Su grundskyld es, en palabras de la asociación danesa de mayores Ældre Sagen, un impuesto sobre el valor del suelo: el valor de mercado de la parcela como si estuviera sin edificar, en su mejor uso posible, sea cual sea lo construido encima. Cada municipio fija su tipo, hasta un máximo del 30 por mil del valor del suelo. Desde 2024 lo recauda el Estado, repartido a lo largo del año junto con otros pagos de impuestos, y el régimen de aplazamiento de las subidas se ha vuelto permanente, de modo que los pensionistas pueden posponer lo que deben y saldarlo más adelante. Estadísticas de Dinamarca situó la factura media en 10.417 coronas por vivienda en propiedad en 2021, con grandes diferencias entre municipios.

Alemania aporta un caso más reciente. En la reciente reforma del impuesto sobre la propiedad, Baden-Wurtemberg eligió un modelo que solo mira el suelo, en vigor desde el 1 de enero de 2025. El Ayuntamiento de Stuttgart explica la cuenta: la superficie de la parcela por el valor oficial del suelo da la base; se aplica un tipo de 1,30 por mil, rebajado un 30 %, hasta 0,91 por mil, para las propiedades sobre todo residenciales; y luego el ayuntamiento aplica su coeficiente, que en Stuttgart es del 160 %. El edificio no cuenta para nada.

El IBI español

El principal impuesto español sobre la propiedad, el IBI, se cobra sobre el valor catastral. La Ley del Catastro lo define como la suma de dos partes, el valor del suelo y el de las construcciones, y prohíbe que supere el valor de mercado. En la práctica, un bloque nuevo de pisos paga mucho más que la misma parcela vacía, justo lo contrario de lo que haría un impuesto sobre el suelo.

Esa estructura en dos partes hace fácil imaginar una reforma. Se podría permitir a los ayuntamientos gravar la parte del suelo con un tipo más alto que la de la construcción, desplazando el peso poco a poco durante una década y manteniendo al principio la misma recaudación total en cada municipio. Pagarían más las parcelas valiosas e infrautilizadas: solares vacíos en barrios con mucha demanda, edificios bajos en suelo calificado para más. Pagarían menos los bloques densos de viviendas.

Una versión de centro radical

El argumento reúne ideas que pocas veces comparten tribuna. De la izquierda viene la convicción de que el valor del suelo lo crean todos. Cuando un ayuntamiento abre una estación de metro o una comunidad construye un hospital, las parcelas cercanas ganan un valor que sus dueños no han hecho nada por merecer, y un impuesto sobre el suelo devuelve una parte al público que pagó las obras. De la tradición liberal viene la defensa de los impuestos que distorsionan lo menos posible. La OCDE recomienda apoyarse menos en los impuestos sobre la compraventa de vivienda y más en los impuestos anuales sobre la propiedad, y nuestro análisis de la rebaja fiscal para menores de 35 sostiene que España debería depender menos del ITP justo por eso.

La idea que no encaja en ningún bando es la del propio George, puesta al día: gravar la ubicación y dejar sin gravar el esfuerzo. Una reforma española en esa línea combinaría tres movimientos. Los ayuntamientos gravarían más la parte del suelo del IBI y menos la de los edificios, recaudando al principio lo mismo. A medida que crezca la recaudación, las comunidades bajarían a la par el ITP de la primera vivienda. Y los propietarios cuyo suelo se revalorice mucho pero que tengan pocos ingresos, sobre todo jubilados, tendrían un aplazamiento a la danesa, que se saldaría al vender o heredar la vivienda. Junto con las reformas urbanísticas de nuestro ejercicio sobre vivienda más barata, haría caro tener vacío el suelo bueno y más barato construir viviendas en él, que es el incentivo que le falta al mercado español de la vivienda.