Nolan Gray y «Arbitrary Lines» explicado: abolir la zonificación y lo que le sirve a España

M. Nolan Gray quiere acabar con la zonificación. Arbitrary Lines: How Zoning Broke the American City and How to Fix It salió en Island Press en 2022, y es el alegato más legible que se ha escrito a favor de abolir las normas que deciden qué se puede construir y dónde en suelo privado. Gray trabajó como urbanista en Nueva York y escribió el libro mientras terminaba un doctorado en planificación urbana en UCLA, así que es un urbanista que carga contra la herramienta favorita de su propia profesión. Nuestro programa lo describe como más radical que casi toda la política de vivienda de centro, y valioso justo por eso. Esto es lo que dice, y hasta dónde le acompaña el centrismo radical en España.

Qué es la zonificación y de dónde viene

Gray empieza aclarando qué hace de verdad la zonificación. Como resume Kirkus, regula los usos y las densidades permitidos en suelo privado, y sobre todo prohíbe. Las primeras ordenanzas llegaron en 1916, en Nueva York y en Berkeley (California). Los fines declarados eran razonables: alejar el matadero de la escuela y concentrar la edificación densa donde las tuberías y las calles pudieran soportarla.

Gray lee la historia de otra manera. En su relato, las élites urbanas, con el impulso posterior del Gobierno federal, adoptaron la zonificación para excluir y proteger el valor de sus propiedades, y para convertir la casa unifamiliar aislada en la norma. Kirkus recoge su afirmación de que las primeras reglas de Nueva York buscaban mantener a los judíos de Europa del Este lejos de la Quinta Avenida. Cuando los pactos raciales explícitos dejaron de ser aceptables, sostiene, las normas técnicas tomaron el relevo: retranqueos, coeficientes de edificabilidad, superficies mínimas de las habitaciones. El blanco principal son los bloques de pisos, que mucha gente asocia con hogares pobres, inmigrantes y minorías.

Cuatro cargos

La parte central del libro es un pliego de cargos. Primero, el coste. Normas como la parcela mínima y las plazas de aparcamiento obligatorias limitan la oferta, y donde crece la demanda suben los precios; muchas ciudades prohíben directamente las opciones más baratas, como los edificios de habitaciones individuales y las viviendas prefabricadas. Segundo, el crecimiento. Tomando la idea de Alain Bertaud de la ciudad como mercado de trabajo, Gray defiende que las normas restrictivas expulsan a trabajadores de las ciudades más productivas y caras, y la reseña del Urban Institute de UNC Charlotte recoge su cálculo de que eso le ha costado al país billones de dólares. Tercero, la segregación: la zonificación sigue cumpliendo la función excluyente para la que nació. Cuarto, la expansión dispersa, porque separar usos y limitar densidades da por hecho que todo el mundo va en coche.

Santi Ruiz, en el Washington Free Beacon, destaca que Gray sitúa el origen del «propietario votante» en la inflación y la política fiscal de los años setenta, que convirtieron la casa familiar en una inversión y dieron a los propietarios un interés directo en bloquear obra nueva cerca.

Cómo arreglarlo

El programa de Gray tiene dos fases. La primera es hacer la zonificación menos mala. Acabar con las zonas reservadas a la vivienda unifamiliar, que según la reseña de Charlotte cubren más del 75 % de la mayoría de las ciudades estadounidenses. Eliminar las plazas de aparcamiento mínimas, las parcelas mínimas y las superficies mínimas, y legalizar las tipologías de vivienda más baratas. Que los gobiernos de los estados limiten cuánto pueden usar los ayuntamientos la zonificación para crear enclaves exclusivos. Admira a Japón, donde el Gobierno nacional fija doce zonas y ninguna está reservada a casas unifamiliares.

La segunda fase es la abolición. En sus propias palabras, no se puede salir de esto a base de retoques. Su prueba de que una gran ciudad puede vivir sin zonificación es Houston, que nunca la adoptó para toda la ciudad y cuya oferta de vivienda ha seguido el ritmo de la demanda. Los barrios más ricos de Houston se protegen con restricciones privadas en las escrituras, y Gray presenta ese pacto como un modelo que podría hacer más fácil vender la abolición en otros sitios.

Gray deja claro que el urbanismo sigue. Quiere que los urbanistas vuelvan a trazar calles, parques e infraestructuras, como hacían generaciones anteriores, y que regulen las actividades que de verdad molestan a los vecinos, con herramientas que vayan directamente al ruido o a los humos.

Las reseñas son favorables, con objeciones útiles. La de Charlotte señala que los barrios de Houston con restricciones en las escrituras se parecen mucho a los enclaves exclusivos que el libro critica; Gray los acepta porque abarcan mucho menos suelo. Ruiz cree que Gray estrecha su argumento para mantener una coalición amplia y deja fuera el argumento generacional y el de la formación de familias. H. Shelton Weeks, en The Daily Economy, insiste en la política: recurrir una decisión de zonificación es lento, caro e incierto, y la resistencia a la reforma será feroz.

Hasta dónde le seguimos

En España, los planes generales municipales hacen el trabajo que en Estados Unidos hace la zonificación: fijan usos, densidades y edificabilidad parcela a parcela. El Plan Reside de Madrid muestra las dos caras del argumento de Gray. Modifica 19 artículos de las normas urbanísticas del plan general de 1997 y entró en vigor el 22 de septiembre de 2025, según la editorial jurídica Sepin. Permite convertir edificios de oficinas en viviendas, con más edificabilidad como incentivo. Y prohíbe convertir locales en viviendas en las principales calles comerciales del centro histórico y en ciertas calles comerciales del resto de la ciudad. Un lector de Gray se pregunta qué daño causa exactamente una familia que vive en un antiguo local.

El Banco de España se hace una pregunta parecida a mayor escala. Su informe anual 2025, según publicó Alimarket, calcula que elevar la densidad del suelo que ya se está urbanizando hasta la de los centros urbanos consolidados podría sumar hasta 1,2 millones de viviendas en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y Sevilla.

Así que tomamos mucho de Gray. De la tradición de izquierdas, su prueba de que las normas de suelo han servido para clasificar a la gente por raza y clase, lo que convierte abrir los barrios caros en una cuestión de justicia, junto al papel público en calles, transporte y vivienda social que él mismo conserva. De la tradición liberal de mercado, la defensa llana de dejar a los propietarios construir pisos, viviendas pequeñas y tipologías baratas donde la gente quiere vivir. Y de ninguna de las dos, una forma de gobernar el suelo que protege lo que la zonificación prometía proteger con normas estrechas dirigidas a efectos reales, como el ruido, las emisiones, el tráfico y la carga sobre las infraestructuras del barrio, escritas a una escala donde cuenten los futuros vecinos. Esa última parte es la tutela de los estados que pide Gray y el menú nacional de Japón, y encaja bien en España: comunidades autónomas y Estado pueden fijar una lista corta de usos permitidos y densidades mínimas que los ayuntamientos no puedan recortar.

Nos detenemos ante la abolición total y el pacto de Houston. Las restricciones privadas en las escrituras devuelven la exclusión a quien pueda pagarse un pacto, y las ciudades españolas necesitan una administración que urbanice suelo y construya la infraestructura troncal, como defiende nuestro artículo sobre el suelo urbanizable. El libro de Gray es la herramienta más afilada de la estantería para detectar qué líneas del plan son arbitrarias. Leído junto a Bertaud y Jerusalem Demsas, el debate de esta semana sobre quién decide se aclara mucho.