Jerusalem Demsas y «On the Housing Crisis» explicado: democracia local, vetos y las casas que faltan

Jerusalem Demsas pone una idea sencilla en el centro de su libro: Estados Unidos tiene suelo de sobra y sabe construir, así que la escasez de vivienda es una decisión política. On the Housing Crisis: Land, Development, Democracy salió en septiembre de 2024 con el sello Atlantic Editions de la editorial Zando, una recopilación de 160 páginas de sus textos en The Atlantic. La editorial resume la tesis así: las democracias locales se han convertido en cómplices de las aspiraciones antidesarrollo de unos pocos, y lo paga todo el resto.

Para un centro radical que mira a España, el libro importa porque lleva el debate de la vivienda de la economía a las instituciones. Quién decide si se levanta un edificio, y a quién se escucha cuando se decide. Ahí mismo situó el problema español el discurso de presentación de Democracia 21, como explicamos en nuestro análisis de sus propuestas.

Quién es Demsas y cómo llegó aquí

Demsas estudió Economía en William & Mary, escribió sobre vivienda en Vox y entró en The Atlantic en 2022 como redactora de vivienda y economía, donde además presentó el pódcast Good on Paper. Más tarde fundó The Argument, una publicación digital. En una entrevista con The Urbanist cuando salió el libro, contó que su interés viene de su propia infancia. Su familia, refugiados eritreos llegados desde Etiopía, vivió en unas casas adosadas de un buen distrito escolar que existían gracias a la zonificación inclusiva, y tras el divorcio de sus padres pudo seguir en el mismo colegio porque cerca se había construido un bloque de pisos. En la universidad estudió por qué los estadounidenses se mudaban cada vez menos, y el hilo la llevó a la vivienda.

El argumento

Los ensayos del libro son de 2022 y 2023. Los une una idea: quienes bloquean viviendas son una minoría, y las instituciones locales les dan el poder para hacerlo.

Demsas contó a The Urbanist que empezó pensando que la oposición a construir consistía en proteger el valor de las propiedades. Sus reportajes le hicieron cambiar de opinión. Hoy lee «valor de la propiedad» como una forma abreviada de toda una idea de la buena vida, con verde, silencio y calles de casas unifamiliares, y un miedo al cambio que incluye el miedo a que lleguen inquilinos y jóvenes. El coste recae en gente que nunca aparece en el debate: quien no puede vivir donde quiere, llevar a sus hijos al colegio que quiere ni vivir cerca de su familia.

Uno de sus ensayos más conocidos sostiene que la participación vecinal, tal como funciona hoy, hace más daño que bien. Apunta a la audiencia pública, la reunión en la que los vecinos hablan a favor o en contra de un proyecto. Demsas se apoya en la investigación de Katherine Levine Einstein, David Glick y Maxwell Palmer, publicada como Neighborhood Defenders (Cambridge University Press, 2019). Según el resumen de Salim Furth para el Manhattan Institute, quienes intervenían en las audiencias de Massachusetts eran con más frecuencia que sus vecinos mayores, blancos y propietarios; el 41 % vivía en la misma manzana que el proyecto y otro 41 % en la misma sección censal; y solo uno de cada siete comentarios apoyaba la inversión. Estos defensores del barrio rara vez tumban un proyecto. Lo retrasan con estudios, pleitos y objeciones repetidas, y usan el retraso para negociar. Un dúplex en Ipswich quedó parado más de un año; un proyecto en Brookline pasó de 140 viviendas a 59.

Demsas lo resume diciendo que en las decisiones locales sobre el suelo sobra democracia y falta rendición de cuentas. Cada municipio tiene motivos para dejar fuera a los recién llegados, mientras la región entera necesita viviendas: un problema clásico de acción colectiva. Abrir más vías para objetar no cambia el reparto de poder. Amplifica a quienes ya lo tienen.

Qué propone

Su remedio principal es estructural. Pasar poder sobre vivienda de los gobiernos locales a los estatales, y hacer de la vivienda una exigencia central de los votantes a sus políticos estatales. Describe el movimiento a favor de construir en Estados Unidos como transversal, y dice con claridad que la vivienda social y la de mercado pueden formar parte de la solución. Se define como una columnista que defiende ideas, sin servir a partidos ni candidatos.

Qué puede aprender España

El sistema español difiere del estadounidense en cosas evidentes. El urbanismo se reparte entre las comunidades autónomas, que hacen las leyes, y los ayuntamientos, que dibujan los planes y conceden las licencias. España también tiene su versión del problema de las audiencias: los planes pasan por periodos de información pública y alegaciones, y nuestro artículo sobre el suelo urbanizable muestra cómo un recurso judicial puede tumbar un plan general entero. La idea de fondo viaja intacta. Un ayuntamiento responde ante quienes ya están empadronados. La pareja joven que se mudaría si se construyera un barrio nuevo todavía no vota allí.

La lectura de centro radical de Demsas combina tres cosas. De la izquierda conservamos su propio punto de partida: la vivienda decide quién puede vivir dónde, y la vivienda social tiene sitio en la caja de herramientas junto a la de mercado. De la tradición liberal de mercado tomamos la economía básica: donde faltan casas porque las normas las prohíben, dejar construir es lo que baja los precios. Y de ninguno de los dos campos sale su idea institucional, que es la más útil para España. El número de viviendas que necesita un área metropolitana debe fijarse donde cuentan los futuros vecinos, en la comunidad autónoma o el área metropolitana, con objetivos vinculantes que cada ayuntamiento cumple a su manera. Los ayuntamientos conservan la palabra sobre el diseño, las calles y la vida del barrio. Pierden el poder de decidir, en nombre de quienes aún no viven allí, que nadie más pueda llegar.

Por eso Demsas encaja bien con David Madden y Peter Marcuse, a quienes enfrentamos con ella en un artículo anterior. A ellos les preocupa quién es dueño de la vivienda; a ella, a quién se le permite construirla. Un programa de vivienda para España necesita respuesta para las dos cosas, y los siguientes artículos de esta semana bajan su diagnóstico al nivel de las licencias y los trámites.