# Ejercicio: vivienda un 25 % más barata (I): construir más, más rápido y mejor conectado > Para abaratar la vivienda un 25 % en España sin expulsiones ni regalos al suelo, la primera mitad de la respuesta es oferta en los sitios adecuados: cerca de la mitad del déficit de 750.000 viviendas que estima el Banco de España está en seis provincias. Un plan de centro radical firmaría pactos metropolitanos de vivienda entre Estado, comunidades y ayuntamientos, haría legal por derecho el edificio que cumple las normas, con declaración responsable y silencio positivo, permitiría densidad junto a las estaciones, subiría la productividad de la construcción con proyectos tipo y formación, y tendería cercanías y carreteras que acerquen el suelo barato. La segunda parte trata la captura de plusvalías, la vivienda social, el alquiler y las viviendas vacías. - URL: https://www.radicalcentre.eu/es/articulos/ejercicio-vivienda-25-por-ciento-mas-barata-construir-mas - Language: es - Publisher: radical centre / centro radical - Published: 2026-10-29 - Topic: Vivienda - Author: radical centre - Licence: CC BY 4.0 ## Key points - El Banco de España estima un déficit de 750.000 viviendas para 2021–2025, con el 52,5 % en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. - La CNMC dice que el suelo puede suponer hasta el 45 % del precio final de una vivienda y que España tiene una de las regulaciones del suelo más restrictivas de la OCDE. - La productividad del trabajo en la construcción española ha caído más de un 20 % desde 2013, según BBVA Research. - La OCDE asocia las decisiones urbanísticas muy locales y fragmentadas con normas más estrictas, y la coordinación metropolitana con ciudades más densas. - Primera parte del plan: pactos metropolitanos, licencias por derecho, densidad junto a las estaciones, industrialización y formación, y transporte que acerque el suelo barato. El ejercicio de esta semana sale tal cual del programa: reducir el coste de la vivienda un 25 % sin expulsiones masivas ni grandes regalos a quienes ya son dueños del suelo. Tiene que abarcar a la vez urbanismo, licencias, densidad, productividad de la construcción, infraestructuras, impuestos sobre el suelo, vivienda social, protección del inquilino, ayudas al alquiler, viviendas vacías, pisos turísticos, transporte y rehabilitación energética. Y tiene que dejarnos recelosos de dos respuestas fáciles: el progresismo de «en mi barrio no» que bloquea la construcción en nombre del vecindario, y la línea libertaria según la cual basta con desregular. Lo haremos en dos partes. Esta trata la oferta: cómo consigue España que se construyan muchas más viviendas, deprisa, en los lugares donde la gente quiere vivir. La de mañana trata quién se queda con las ganancias, a quién se protege mientras los precios se ajustan y qué hacer con las viviendas que ya existen. La primera parte abarata la vivienda; la segunda se asegura de que el ahorro llegue a los inquilinos y a los jóvenes compradores. ## Empezar por dónde falta vivienda El último informe anual del Banco de España, tal como lo resumió elDiario.es en junio, sitúa el déficit de vivienda en 750.000 viviendas para 2021–2025, frente a unas 600.000 en su estimación de 2023. Es alrededor del 3,7 % de los hogares residentes, frente al 1,5 % de Alemania. En el último año se formaron en España 240.000 hogares nuevos y se terminaron 92.000 viviendas. Algo más de la mitad del déficit, el 52,5 %, se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. En esos años, la propiedad de vivienda entre los jóvenes cayó del 41 % en 2007 al 22 % en 2025. Esa geografía decide el método. Un problema nacional que se concentra sobre todo en seis áreas metropolitanas necesita un plan que funcione a la escala de esas áreas. *Brick by Brick*, de la OCDE, da la razón. Concluye que cuanto más descentralizadas están las decisiones sobre el suelo, más restrictivas suelen ser, porque los propietarios ya instalados presionan a los políticos locales para proteger el valor de sus casas. La coordinación metropolitana se asocia con ciudades más densas y menos dispersas, y el solapamiento de competencias con más rigidez y más retrasos, porque varios niveles de gobierno pueden vetar cada proyecto. ## Primer paso: pactos metropolitanos de vivienda El primer paso es, por tanto, un pacto para cada una de las seis áreas, firmado por el Estado, la comunidad autónoma y los ayuntamientos, con un objetivo de vivienda a diez años, el suelo para cumplirlo identificado y el dinero del transporte comprometido. Nuestro artículo sobre un [plan nacional de barrios](/es/articulos/plan-nacional-de-barrios-diez-anos-seguridad-juridica) cuenta cómo lo hicieron los Países Bajos con el programa Vinex entre 1995 y 2005. El pacto necesita un disparador para tener dientes. Si un área metropolitana se retrasa respecto a su objetivo, o si sus precios suben más que los sueldos de la zona durante varios años seguidos, las normas sobre lo que se puede construir se amplían automáticamente en toda el área. Al ayuntamiento que quiera conservar sus propias normas le basta con entregar su parte de viviendas. ## Segundo paso: licencias por derecho El estudio de la CNMC de junio sobre el suelo para vivienda describe la cadena de retrasos: planes de detalle que pueden anularse enteros, montañas de trámites técnicos y administrativos para urbanizar, controles múltiples sobre cada licencia de obra e informes sectoriales de medio ambiente, patrimonio e infraestructuras mal coordinados. Sus remedios son concretos. Extender las declaraciones responsables en lugar de las licencias, eliminar los controles duplicados, sustituir el silencio administrativo negativo por el positivo en los informes sectoriales, exigir que cada informe justifique su necesidad y limitar la nulidad total del planeamiento. Juntas, esas medidas hacen posible construir por derecho. Un proyecto que cumple el plan publicado y el código técnico arranca con la declaración responsable del promotor, y el ayuntamiento inspecciona después, con sanciones duras para las declaraciones falsas. Nuestro artículo sobre [los tres años de trámites](/es/articulos/tres-anos-de-tramites-licencia-de-obra-como-acortarla) entra en los detalles. ## Tercer paso: densidad donde están los trenes La CNMC recuerda que el suelo puede llegar al 45 % del precio final de una vivienda. La forma más barata de bajar lo que cuesta el suelo de cada piso es poner más pisos en cada parcela allí donde caben, es decir, cerca de las estaciones y de las líneas de autobús frecuentes. Edward Glaeser lo plantea sin rodeos. En *El triunfo de las ciudades*, según la reseña de Governing, calcula que Manhattan podría reducir aproximadamente a la mitad el coste de un gran edificio de viviendas típico si construyera con la libertad de Chicago. En España la ganancia está en permitir unas plantas más junto al transporte y en soltar las normas de aparcamiento y de parcela mínima que recoge nuestro [artículo sobre el coste del metro cuadrado](/es/articulos/normas-que-encarecen-el-metro-cuadrado-vivienda). ## Cuarto paso: construir con más productividad Más licencias servirán de poco si el sector no puede construir. BBVA Research calculó que la productividad del trabajo en la construcción española, medida como valor añadido por hora trabajada, ha caído más de un 20 % desde 2013, mientras que en el conjunto de la economía subió un 5 %. Los menores de 30 años eran casi el 30 % de los asalariados del sector en 2007 y solo el 10 % en 2023, y las vacantes en los oficios de la construcción subieron un 300 % desde 2016. La OCDE señala que el coste de construir vivienda nueva en la zona OCDE-UE subió más de un 70 % entre 2000 y 2019, y que Alemania creó una comisión para reducir los costes de construcción que formuló más de setenta recomendaciones. Un paquete de centro radical mezcla aquí papeles públicos y privados. El Estado aprueba un catálogo de proyectos tipo que todos los ayuntamientos deben aceptar, lo que permite a las fábricas producir componentes en series largas, como explica nuestro artículo sobre la [construcción industrializada](/es/articulos/construccion-industrializada-productividad-espana). Y paga FP dual en los oficios de la construcción, ligada a los volúmenes de los pactos, para que las empresas puedan contar con años de demanda. ## Quinto paso: acercar el suelo barato Alain Bertaud, cuyo *Order without Design* está en la lista de esta semana, trata la ciudad como un mercado de trabajo. En la reseña de M. Nolan Gray en City Journal, la idea de Bertaud es que la gente siempre viajará mucho más allá de su barrio para trabajar, y que la tarea del urbanista es repartir el espacio escaso de vías y carreteras para que los trayectos sigan siendo cortos. En términos de vivienda, cada nueva línea de cercanías que pone suelo barato a un trayecto corto de los empleos añade oferta igual que un edificio nuevo. Cada pacto financiaría, por tanto, transporte troncal, agua y saneamiento antes de que llegue la demanda en el suelo que designe, y recuperaría el coste con el valor que generan las obras, que es donde empieza la segunda parte. ## Lo que suma esta mitad Ninguno de los cinco pasos por sí solo lleva a España a una rebaja de una cuarta parte. Juntos atacan la parte del precio que añaden las normas y los retrasos: suelo urbanizado escaso, licencias lentas, poca densidad junto al transporte, un sector sin manos y empleos fuera de alcance. La izquierda obtiene el liderazgo público del crecimiento metropolitano y objetivos obligatorios. La tradición liberal obtiene licencias por derecho y competencia entre promotores. La idea que no encaja en ningún bando es la escala: decidir la vivienda donde los recién llegados tienen tanta voz como los que ya están, con disparadores que obligan a todos a cumplir. Mañana veremos cómo evitar que los dueños del suelo se queden con las ganancias y cómo proteger a los inquilinos mientras la construcción se pone al día. ## FAQ ### ¿Cómo se podría abaratar la vivienda un 25 % en España? Construyendo mucho más en las seis provincias que concentran la mitad del déficit, y haciéndolo de forma que las plusvalías del suelo queden en manos públicas. La mitad de la oferta son pactos metropolitanos, licencias por derecho, densidad junto al transporte, una construcción más productiva y nuevas conexiones de cercanías; la otra mitad trata el valor del suelo, la vivienda social, el alquiler y las viviendas vacías. ### ¿Por qué es tan cara la vivienda en España? Porque se forman hogares mucho más deprisa de lo que se construye. El Banco de España cuenta 240.000 hogares nuevos frente a 92.000 viviendas terminadas en el último año, y un déficit de 750.000 viviendas desde 2021. El suelo, la lentitud del planeamiento y de las licencias y la caída de la productividad de la construcción encarecen todavía más. ### ¿Qué es una licencia por derecho? Una regla por la que un proyecto que cumple el plan publicado y el código técnico puede empezar con una declaración responsable del promotor, y el ayuntamiento comprueba después. La CNMC recomienda extender las declaraciones responsables y sustituir el silencio negativo por el positivo en los informes sectoriales. ## Sources - [El Banco de España eleva a 750.000 las viviendas que faltan y anticipa que el déficit se agravará en los próximos años](https://www.eldiario.es/economia/banco-espana-eleva-750-000-viviendas-faltan-anticipa-deficit-agravara-proximos-anos_1_13313634.html), elDiario.es (2026) - [Estudio sobre la transformación urbanística de suelo para vivienda](https://cnmc.es/prensa/estudio-suelo-vivienda-20260629), CNMC (2026) - [Brick by Brick: Building Better Housing Policies](https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2021/05/brick-by-brick_eb010639/b453b043-en.pdf), OCDE (2021) - [Spain | Construction is facing a productivity problem](https://bbvaresearch.com/en/publicaciones/spain-construction-is-facing-a-productivity-problem), BBVA Research (2024) - [Order without Design (reseña)](https://www.city-journal.org/alain-bertaud-urban-planning-markets), City Journal (2019) - [The Triumph of the City](https://www.governing.com/archive/The-Triumph-of-the-City.html), Governing (2011)