# Ejercicio: vivienda un 25 % más barata (II): sin expulsiones ni regalos al suelo

> Para que la vivienda en España baje un 25 % sin regalar las plusvalías a los dueños del suelo ni expulsar a nadie, la segunda mitad del plan fija por adelantado la parte pública de cada recalificación y cada aumento de densidad, para que los compradores de suelo paguen menos por él, y convierte ese suelo en vivienda protegida de forma permanente, construida por promotores de beneficio limitado. Mientras la oferta se pone al día, una garantía pública gratuita contra impagos para todo alquiler en el precio de referencia, a cambio de contratos más largos, protege a inquilinos y caseros. Las viviendas vacías, los pisos turísticos y la rehabilitación energética completan el plan.

- URL: https://www.radicalcentre.eu/es/articulos/ejercicio-vivienda-25-mas-barata-sin-expulsiones-ni-regalos-al-suelo
- Language: es
- Publisher: radical centre / centro radical
- Published: 2026-10-30
- Topic: Vivienda
- Author: radical centre
- Licence: CC BY 4.0

## Key points

- El INE registró una subida interanual del precio de la vivienda del 12,2 % en el segundo trimestre de 2026.
- La Ley de Suelo obliga a ceder a la administración entre el 5 % y el 15 % de la edificabilidad media, hasta el 20 % de forma excepcional, y a reservar el 40 % de la nueva edificabilidad residencial para vivienda protegida.
- Según Housing Europe, el alquiler social público es solo el 1,7 % del parque español, unas 318.000 viviendas, con entre 180.000 y 250.000 hogares en lista de espera.
- En Viena, cada nueva recalificación residencial reserva dos tercios de la superficie a vivienda subvencionada, con el coste del suelo limitado.
- Una garantía pública contra impagos, ya creada en 2025 para jóvenes y vulnerables, puede ampliarse a todo alquiler en el precio de referencia a cambio de contratos más largos.

Ayer, en la [primera parte de este ejercicio](/es/articulos/ejercicio-vivienda-25-por-ciento-mas-barata-construir-mas), propusimos construir más, más rápido y mejor conectado: pactos metropolitanos, licencias por derecho, densidad junto a las estaciones, construcción más productiva y cercanías que acerquen el suelo barato. Todo eso crea valor. Un solar que pasa de admitir cuatro plantas a admitir ocho vale mucho más al día siguiente, sin que su dueño haya puesto un ladrillo. Si esa ganancia acaba entera en el precio del suelo, la vivienda no baja. Y si los alquileres siguen subiendo mientras las grúas trabajan, mucha gente tendrá que irse de su barrio antes de ver los pisos nuevos.

La presión es real. El INE midió en el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del precio de la vivienda del 12,2 %, con un 3,4 % más solo respecto al trimestre anterior. La segunda mitad del plan se ocupa de quién se queda con el valor que creamos y de cómo protegemos a la gente mientras tanto.

## Las plusvalías, para el público y fijadas de antemano

España ya tiene la herramienta en la ley. El texto refundido de la Ley de Suelo de 2015 obliga a quien promueve una actuación de transformación urbanística a ceder gratis a la administración entre el 5 % y el 15 % de la edificabilidad media ponderada, y la legislación autonómica puede subirlo de forma excepcional hasta el 20 % donde el suelo vale mucho más que la media. La misma ley reserva para vivienda protegida el 40 % de la edificabilidad residencial en las nuevas urbanizaciones y el 20 % cuando se reforma la ciudad ya urbanizada. Nuestro artículo sobre [la Ley del Suelo y su reforma atascada](/es/articulos/que-es-la-ley-del-suelo-reforma-atascada) explica por qué esa ley necesita sobre todo estabilidad.

En las áreas de los pactos metropolitanos de la primera parte, proponemos usar el tramo alto, el 20 %, y añadir lo que mejor funciona en Viena. La ciudad creó en 2018 la calificación «zonas para vivienda subvencionada»: en cada nueva recalificación residencial, y en cada aumento de densidad, dos tercios de la superficie nueva van a vivienda subvencionada, y el coste del suelo de esa vivienda está limitado por ley (la guía municipal de 2018 lo fijaba en 188 euros por metro cuadrado edificable). Contamos el resto del sistema en [el modelo de Viena](/es/articulos/modelo-de-viena-vivienda-social-clase-media).

La clave está en el orden. Cuando la regla se conoce antes de que nadie compre el solar, el comprador la descuenta y paga menos por el suelo. La plusvalía se queda en el público sin expropiar a nadie y sin que el promotor pierda dinero. Para el valor que el suelo sigue ganando después, el ayuntamiento cobra un impuesto recurrente sobre el valor del suelo, desplazando el peso del IBI hacia el terreno y bajando los impuestos sobre las compraventas, como explicamos en [qué es el impuesto sobre el valor del suelo](/es/articulos/que-es-el-impuesto-sobre-el-valor-del-suelo). Retener un solar bien situado sin construir sale caro; construir en él, barato.

Ese suelo cedido necesita destino. Según el informe 2025 de Housing Europe, el alquiler social público es solo el 1,7 % del parque español, unas 318.000 viviendas, y entre 180.000 y 250.000 hogares esperan en listas con esperas de hasta cinco años en las grandes ciudades. Housing Europe recuerda que España construyó vivienda protegida sobre todo para la venta ([lo contamos aquí](/es/articulos/vivienda-social-espana-europa-housing-europe-2025)). El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, de 7.000 millones entre Estado y comunidades, ya exige que lo que financie mantenga la protección para siempre. Proponemos aplicar esa misma regla a todo el suelo cedido y adjudicarlo, en concursos públicos, a cooperativas y promotores de beneficio limitado, con precios regulados que cubran los costes reales.

## Proteger a la gente mientras llega la oferta

David Madden y Peter Marcuse, en *En defensa de la vivienda*, sostienen que la vivienda se ha convertido en mercancía; su editorial lo resume así: «Profit has become more important than social need». Tienen razón en algo que importa aquí: un inquilino que puede perder su casa cada tres años vive con miedo, y el miedo no espera a que lleguen los pisos nuevos ([nuestro resumen del libro](/es/articulos/madden-marcuse-en-defensa-de-la-vivienda-explicado)).

La respuesta que proponemos protege al inquilino y al casero a la vez. El Real Decreto 1135/2025 creó una línea estatal, gestionada por las comunidades, que cubre al casero los impagos de renta y suministros y los daños en la vivienda en contratos con jóvenes y hogares vulnerables, gratis cuando funciona como garantía. Lo ampliaríamos a todo contrato con renta igual o inferior al índice de referencia de su zona, a cambio de plazos mínimos más largos y subidas anuales ligadas a ese índice. Es el plan de [inquilinos y propietarios: acabar con la guerra](/es/articulos/inquilinos-y-propietarios-acabar-con-la-guerra), y encaja con lo que muestra la evidencia sobre [el control de alquileres en Cataluña y Berlín](/es/articulos/control-de-alquileres-europa-cataluna-berlin-evidencia): límites estables a las subidas dentro de cada contrato, y precio libre de salida en la obra nueva para que se siga construyendo.

Las ayudas al alquiler van dentro de ese mismo sistema. El Bono Alquiler Joven daba 250 euros al mes durante dos años a los menores de 35, y el nuevo plan estatal alarga la ayuda joven hasta cuatro años. Una ayuda que se suma a una oferta fija acaba en parte en el bolsillo del casero, así que la pagaríamos solo para contratos en el precio de referencia y con la garantía pública, y la mediríamos contra el objetivo de [350 euros de 1.300](/es/articulos/esfuerzo-vivienda-jovenes-350-de-1300).

## Pisos vacíos, pisos turísticos y casas viejas

El censo de 2021 clasificó como vacías 3.837.328 de las 26.623.708 viviendas de España, por su consumo eléctrico. La mayoría están donde sobra vivienda, como explicamos en [cuántas viviendas vacías hay de verdad](/es/articulos/viviendas-vacias-en-espana-cuantas-hay), pero en las ciudades tensionadas cada piso cuenta. El programa vasco Bizigune muestra el camino: Alokabide toma la vivienda vacía en usufructo seis años, paga al dueño una renta mensual de hasta 700 euros, la asegura y la devuelve en buen estado. Lo llevaríamos a cada área metropolitana, junto con el recargo del IBI sobre la vivienda vacía mucho tiempo, aplicado a cualquier propietario.

Con los pisos turísticos, Europa ya ha hecho la mitad del trabajo. El reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026: cada piso anunciado lleva un número de registro y las plataformas envían sus datos a un punto digital único en cada país. Con esos datos, los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden fijar cupos por barrio y hacerlos cumplir ([el registro y el reglamento, explicados](/es/articulos/pisos-turisticos-registro-unico-reglamento-europeo)).

Y las casas viejas. El plan estatal dedica cada año el 30 % de su dinero a la rehabilitación de edificios. Una vivienda bien aislada cuesta menos de habitar, y eso también es precio. Pediríamos una condición: el piso rehabilitado con dinero público no puede usarse para expulsar al inquilino con una subida de renta, y su renta sube como mucho con el índice de referencia durante los años que dure la ayuda.

Las protecciones de alquiler llevan además una fecha de revisión ligada a los pactos metropolitanos de la primera parte. Cuando un área cumpla su objetivo de vivienda y sus alquileres crezcan al ritmo de los sueldos durante varios años, la garantía pública sigue y los límites a las subidas se relajan. Donde el objetivo se incumpla, los límites siguen y las normas sobre lo que se puede construir se amplían.

## FAQ

### ¿Cómo se evita que los dueños del suelo se queden con las ganancias de construir más?

Fijando por adelantado y con reglas estables la parte de cada recalificación o aumento de densidad que va a vivienda protegida, como los dos tercios de Viena, y gravando el valor del suelo con un impuesto recurrente. Así el comprador de suelo descuenta esa carga y paga menos por él.

### ¿Qué parte de las plusvalías urbanísticas recupera hoy el ayuntamiento en España?

La Ley de Suelo de 2015 obliga a ceder gratis entre el 5 % y el 15 % de la edificabilidad media ponderada, hasta el 20 % en casos excepcionales, y a reservar el 40 % de la edificabilidad residencial de las nuevas urbanizaciones para vivienda protegida, el 20 % en la ciudad ya urbanizada.

### ¿Cómo se protege a los inquilinos mientras se construye?

Con contratos más largos y actualizaciones de renta ligadas al índice de referencia, a cambio de una garantía pública gratuita que paga al casero si el inquilino deja de pagar. España ya tiene esa garantía para jóvenes y hogares vulnerables desde el Real Decreto 1135/2025.

## Sources

- [Índice de Precios de Vivienda (IPV). Segundo trimestre de 2026](https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm), INE (2026)
- [Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723), BOE (2015)
- [The State of Housing in Europe 2025: Spain](https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/spain_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf), Housing Europe (2025)
- [Planungsgrundlagen zur Widmung «Gebiete für geförderten Wohnbau»](https://www.wien.gv.at/pdf/ma21/planungsgrundlagen-gefoerderter-wohnbau.pdf), Stadt Wien (2018)
- [Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-8872), BOE (2026)
- [Censos de Población y Viviendas 2021: hogares y viviendas](https://ine.es/prensa/censo_2021_jun.pdf), INE (2023)